Location nue vers location meublée : quelles déclarations faire ?

Vous êtes propriétaire d’un logement loué en location nue et vous envisagez de basculer en location meublée ? C’est une excellente décision sur le plan fiscal, mais attention, ce changement ne s’improvise pas, et ça, beaucoup d’investisseurs n’en sont pas conscients ! Je vous donne les clés pour connaître les éléments à déclarer lorsque vous changez de type de location.

Location nue vers location meublée : Quelles sont les conditions ?

Pour que ce changement soit considéré comme “valide” auprès de l’administration et que le bien soit considéré comme meublée, il faut prendre en compte certaines conditions :

La validité du bail meublé

• Le logement doit être équipé du mobilier obligatoire (décret du 31 juillet 2015). Je vous ai dédié un article complet pour connaître la checklist des éléments obligatoires.
• Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée.
• Pour la location meublée saisonnière dans une ville de plus de 200 000 habitants, une autorisation préfectorale peut être requise.

Le sort du locataire en place

Vous ne pouvez pas imposer un bail meublé à un locataire déjà en place dans le cadre d’une location nue, conformément à la loi du 6 juillet 1989 qui protège le locataire. Deux options s’offrent alors à vous :

• Négocier avec lui : si votre locataire en place est d’accord, vous pouvez alors conclure un nouveau bail meublé. Si la négociation n’est pas possible, il reste la seconde option.
• Attendre son départ : c’est le moment idéal pour faire la bascule, lorsque le locataire actuel quitte le logement. Vous pourrez ainsi faire le changement entre les deux locataires.

Le risque du déficit foncier

Lorsque vous louez en location nue, vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) peuvent dépasser vos loyers perçus : on parle alors de déficit foncier, que vous avez le droit d’imputer sur votre revenu global pour réduire votre impôt. Mais pour que cet avantage soit définitivement acquis, l’administration exige que vous continuiez à louer le bien en nu pendant au moins 3 ans.

Si vous passez en meublé avant ce délai, l’administration reprend l’avantage fiscal : vous devrez restituer les économies d’impôt correspondantes. Par exemple, si vous avez économisé 3 000 € d’impôt avec le déficit foncier en 2024, si vous basculez en meublé en 2026, cette somme sera à rembourser au fisc. Rapprochez-vous d’un expert comptable immobilier pour faire le point sur votre situation avant de faire ce changement !

Une fois toutes ces conditions réunies, vous êtes prêt à passer à la location meublée. Mais attention, être prêt n’est pas suffisant : voici les démarches à effectuer pour louer en meublé.

Les démarches obligatoires lors du passage en meublé

Immatriculer l’activité LMNP auprès de l’INPI

La location meublée est une activité commerciale. À ce titre, vous devez déclarer votre activité de LMNP via l**’INPI**. Beaucoup de bailleurs en LMNP oublient de s’immatriculer, notamment les investisseurs qui sont au régime micro-BIC, pensant être épargnés par cette tâche administrative.

Cette démarche vous permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour toutes vos démarches fiscales et comptables.

Si vous avez oublié de vous immatriculer, il est possible de régulariser à tout moment via le guichet unique de l’INPI, en déclarant la date réelle de début d’activité. L’administration est généralement tolérante pour les premières années si les revenus étaient nuls ou déficitaires, et si vous régularisez de bonne foi.

L’immatriculation se fait directement en ligne en vous créant un compte sur le portail de l’INPI.

Signer un bail meublé conforme

Le bail de location meublée obéit à des règles spécifiques :

• Durée d’1 an (ou 9 mois pour un étudiant).
• Dépôt de garantie limité à 2 mois de loyer hors charges.
• Obligation de fournir un logement avec une liste précise de mobilier définie par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, tables et sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien…)

La liste complète du mobilier doit être annexée au bail. Pour vous aider, j’ai mis à disposition dans l’espace « ressource » du site : un modèle de bail, ainsi qu’un modèle d’inventaire du mobilier.

Choisir un régime fiscal et déclarer ses revenus BIC

Vos revenus locatifs quittent la case « revenus fonciers » pour intégrer les BIC. Deux régimes sont possibles :

Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès lors que vous avez un bien à amortir. J’ai dédié un article à ce sujet pour vous aider à comprendre la différence entre le régime réel et le régime micro-BIC.

Déclarer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Lorsque vous devenez loueur en meublé, vous devenez assujetti à un nouvel impôt local : la Cotisation Foncière des Entreprises. Pour être en règle, vous devez déposer le formulaire 1447-C auprès du service des impôts des entreprises dont dépend votre bien, avant le 31 décembre de votre année de début d’activité.

Pas d’inquiétude pour la première année : elle est exonérée. De la même façon, si vos recettes annuelles n’excèdent pas 5 000 €, vous en êtes également dispensé les années suivantes.

Si vous voulez en savoir plus sur cette cotisation, un article dédié vous attend sur le blog : “La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) pour la location meublée.”

Location nue vers meublée : faites-vous accompagner !

Voici donc la marche à suivre dans le cadre de la bascule d’une location nue vers une location meublée. Il s’avère que ce changement peut être un levier fiscal puissant, mais c’est aussi une série de démarches à faire ainsi que des obligations à connaître ! Un oubli ou une mauvaise anticipation peut vous coûter cher.

Je peux vous accompagner à toutes les étapes du projet : analyse de votre situation, choix du régime fiscal, tenue de la comptabilité LMNP et optimisation de vos amortissements. Prenez rendez-vous ici pour échanger ensemble sur votre projet d’investissement.