Foire aux questions (FAQ) : comprenez mieux vos obligations et optimisez votre activité

Une résidence de services vous permet de profiter d’un revenu locatif garanti par un exploitant professionnel, et surtout d’avantages fiscaux intéressants grâce au statut LMNP ou LMP. Quel statut choisir

Il existe principalement quatre types de résidences de services : étudiantes, seniors, affaires et tourisme. Chacune répond à un public différent, avec des avantages spécifiques en termes de rendement et de fiscalité. Contactez nos équipes pour en savoir plus.

Pour les résidences de services, vos revenus sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), généralement sous les statuts LMNP ou LMP. Cela vous permet de profiter d’amortissements, de déductions de charges, et d’une fiscalité avantageuse pour optimiser votre imposition. Contactez nos équipes pour en savoir plus.

• Le régime micro-foncier : Il s’applique si vos revenus locatifs bruts en location nue ne dépassent pas 15 000 € par an. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, sans avoir à justifier de vos charges.
• Le régime réel foncier : Il s’applique si vos revenus locatifs en location nue dépassent 15 000 € ou si vous choisissez ce régime. Il vous permet de déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.). Ce régime peut être avantageux si vous avez de nombreuses dépenses liées à la gestion de vos biens.
• Le régime micro-BIC : location meublée / abattement 50 % jusqu’à 77 700 € (hors location saisonnière qui est un statut à part)
• Le régime BIC réel : sur option en dessous de 77 700 € de revenus locatifs meublés – loyers – charges et amortissements. Il vous permet de déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et d’amortir votre bien immobilier. Ce régime peut être avantageux si vous avez de nombreuses dépenses liées à la gestion de vos biens. Simulez votre passage en réel

La durée minimale d’un bail meublé est généralement d’un an renouvelable, mais attention, pour un étudiant, elle peut être réduite à 9 mois sans renouvellement automatique.

Vous pouvez fixer librement le montant du loyer pour une location meublée (contrairement aux règles fixées pour un logement vide). La superficie, la localisation et la qualité des équipements servent de référence. En zone tendue, un encadrement des loyers peut exister. Savoir si votre logement est situé en zone tendue ? (https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues). Dans ce cas, des plafonds ne pourront être dépassés.

Vous pouvez récupérer auprès de votre locataire les charges courantes comme l’eau froide, l’entretien des espaces communs, les frais liés à l’ascenseur ou encore le chauffage collectif.

La liste du mobilier est strictement encadrée par la législation : vous devez fournir literie, table, sièges, vaisselle, réfrigérateur, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, matériel d’entretien et éclairages suffisants. L’idée est que votre locataire arrive avec sa valise et puisse directement vivre confortablement.
Fiche pratique inventaire mobilier

Si vous souhaitez transformer un bien loué nu en location meublée, il sera indispensable que ce bien n’ait pas généré de déficit foncier sur les trois dernières années.

Lors du départ de votre locataire, vous pourrez signer un nouveau bail spécifiquement adapté à la location meublée. Ce bail aura une durée minimale d’un an (ou 9 mois pour un étudiant), et précisera clairement l’inventaire des meubles fournis.
Fiche pratique bail

Edgar vous conseille d’abord le statut LMNP (location meublée non professionnelle), simple et très avantageux fiscalement pour débuter. Si votre patrimoine grandit ou que vous souhaitez investir à plusieurs, envisager la création d’une société (SCI ou SARL de famille) peut devenir intéressant.

La création d’une société, permet d’optimiser votre transmission patrimoniale tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sur le long terme.

Mais rassurez-vous, vous n’avez pas besoin d’être expert en comptabilité : Edgar sera ravi de vous accompagner pas à pas pour que tout soit clair et avantageux pour vous !

Vous devez tenir une comptabilité régulière (enregistrement des recettes et dépenses), produire chaque année un bilan et un compte de résultat, et déposer ces documents au greffe du Tribunal de commerce. Rapprochez-vous d’un cabinet d’expertise comptable, contactez nos équipes.

Les charges déductibles sont celles que vous engagez pour maintenir et gérer votre bien immobilier. Elles incluent :

• Les frais de gestion (honoraires d’agence, frais de publicité, etc.),
• Les travaux d’entretien et de réparation (non ceux qui augmentent la valeur du bien),
• Les intérêts d’emprunt liés à l’achat ou la rénovation du bien,
• Les charges de copropriété (sauf celles relatives à l’amélioration de l’immeuble),
• Les assurances, telles que l’assurance propriétaire non occupant (PNO),
• Les taxes foncières. Ces charges peuvent être déduites de vos revenus locatifs dans le cadre du régime réel. Il est essentiel de conserver tous les justificatifs pour éviter tout risque lors d’un contrôle fiscal.

La durée maximale autorisée est fixée à 120 jours par an. Mais attention, certaines villes peuvent être plus strictes et réduire cette durée à 90 jours.

Pour louer en bail saisonnier, il faut obligatoirement déclarer votre logement en mairie (dans les grandes villes notamment), vérifier que votre copropriété ne l’interdit pas, respecter le plafond des 120 jours pour votre résidence principale, et fournir certains diagnostics (comme le DPE).

Même si ce n’est pas obligatoire légalement, il est vivement conseillé de rédiger un contrat pour chaque réservation saisonnière afin de protéger vos intérêts (et ceux de vos locataires). Ce document simple clarifie les modalités et évite les malentendus.

Mieux vaut savoir à quoi s’attendre côté fiscalité ! Les revenus de votre location saisonnière relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir le régime micro-BIC (abattement de 30 % ou 50 % selon votre situation) ou le régime réel (déduction des charges réelles).

Pour l’obtenir, vous devez remplir deux conditions cumulatives essentielles : vos recettes locatives doivent dépasser 23 000 € par an, et représenter plus de la moitié de vos revenus totaux. Pas toujours évident à calculer, je vous l’accorde volontiers !

Ce statut vous permet notamment d’imputer vos éventuels déficits locatifs sur votre revenu global, d’amortir les biens immobiliers, et sous certaines conditions, d’être exonéré de plus-value lors de la revente.

En tant que LMP, si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et représentent la majorité de vos revenus, vous devrez cotiser au régime des travailleurs indépendants (SSI).

Pour passer du LMNP au LMP, il suffit que vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et deviennent votre source principale de revenus. Il faudra alors déclarer ce changement auprès de l’INPI et adapter votre comptabilité. Simulez votre passage en location meublée

Les propriétaires bailleurs ont plusieurs obligations fiscales à respecter pour être en règle avec l’administration fiscale. Voici les principales :

• Déclaration des revenus locatifs : Vous devez déclarer vos revenus locatifs chaque année dans votre déclaration de revenus (formulaire 2042 ou 2044, selon le régime fiscal choisi).
• Paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux : vous serez soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
• Tenue d’une comptabilité : Si vous êtes au régime BIC-réel ou en société, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse de vos revenus et charges, et conserver tous les justificatifs (factures, contrats, etc.).
• Paiement de la taxe foncière : En tant que propriétaire, vous devez également vous acquitter de la taxe foncière sur le bien immobilier que vous louez.
• Déclaration des loyers perçus : Vous devez déclarer tous les loyers perçus, même si vous bénéficiez d’une exonération de taxe ou d’une réduction d’impôt.

Ces obligations peuvent varier en fonction du type de bien (location meublée, nue, etc.) et de la situation fiscale personnelle du propriétaire. Il est conseillé de consulter un expert-comptable pour vous assurer de respecter toutes vos obligations fiscales et optimiser votre fiscalité.