Location meublée : comment savoir si vous êtes dans le bon régime fiscal ?
Quand on parle de location meublée, je remarque souvent le même réflexe : beaucoup d’investisseurs choisissent le régime fiscal qui s’applique à eux par défaut, sans se demander s’il s’agit le meilleur choix pour payer moins d’impôts. Pourtant, selon le niveau de vos charges, le choix du régime peut avoir un impact considérable sur votre imposition.
En location meublée, vos revenus relèvent des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC). Vous êtes donc imposé soit au micro-BIC, qui s’applique automatiquement sous certains seuils, soit au régime réel, qui permet de déduire vos charges réelles ainsi que les amortissements du bien chaque année.
Si vous souhaitez mieux comprendre les différences entre ces deux régimes, je vous explique tout dans mon article sur le choix entre le micro-BIC ou le régime réel.
Mais alors, comment savoir si vous êtes dans le bon régime fiscal ? Je vous l’explique dans cet article.
Les signes qui doivent vous alerter
Pour répondre à cette question, il est important de repérer les signaux qui peuvent faire pencher la balance.
Le premier signal, c’est l’absence de comparaison. Comme je l’ai mentionné en introduction, beaucoup de bailleurs restent dans le régime qui leur est appliqué par défaut sans jamais se demander si l’autre option serait plus pertinente. Or, ne jamais avoir étudié l’autre possibilité est déjà, en soi, une bonne raison de faire le point.
Le deuxième signal, c’est le poids de vos charges. Crédit immobilier, intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, mobilier, frais divers : plus votre location génère de dépenses, plus il devient important de vérifier si le forfait du micro-BIC reflète correctement votre situation et si vous n’avez pas plutôt intérêt à basculer vers le régime réel.
Le troisième signal, c’est tout simplement le montant de votre imposition. Si vous avez le sentiment de payer trop d’impôts par rapport à ce que votre bien vous rapporte réellement, c’est souvent un indice que le régime appliqué n’est peut-être plus le plus adapté pour à votre situation.
Dans quels cas le micro-BIC ou le régime réel est-il plus adapté ?
Voici quelques situations dans lesquelles l’un ou l’autre régime peut être plus adapté :
Exemple 1 : vous louez un studio quelques semaines par an
Vous louez un studio meublé seulement quelques semaines dans l’année, par exemple pendant l’été ou lors d’événements ponctuels. Les revenus générés restent modestes, vous avez peu de frais et vous ne supportez pas de charges importantes liées à l’exploitation du bien. Dans ce cas, le micro-BIC peut rester cohérent, car il permet de rester dans une logique simple pour une activité locative limitée. Il reste tout de même intéressant de réaliser une simulation pour connaître le régime le plus avantageux.
Exemple 2 : vous venez d’acheter un bien à crédit
Vous avez acheté un appartement meublé que vous mettez en location. Vous remboursez un emprunt, vous payez des intérêts, vous avez dû acheter du mobilier, et vous supportez aussi la taxe foncière, l’assurance et les charges de copropriété. Dans ce cas, le régime réel mérite d’être étudié de près, car votre location génère dès le départ plusieurs dépenses importantes.
Exemple 3 : votre bien est plus ancien
Vous louez un bien meublé depuis plusieurs années, mais il commence à vous coûter davantage : remplacement du mobilier, rafraîchissement du logement, charges récurrentes, assurance, taxe foncière. Même sans achat récent, le régime réel peut devenir plus intéressant si l’ensemble de ces frais pèse de plus en plus lourd dans votre rentabilité.
Pour résumer, si votre bien vous coûte peu et que vous louez très occasionnellement, le micro-BIC peut suffire. En revanche, si votre location supporte des charges, il devient utile de regarder de plus près le régime réel.
Que faire si vous n’êtes plus dans le bon régime ?
Si vous comprenez que le régime appliqué de base n’est plus adapté, il est possible d’en sortir pour la prochaine déclaration fiscale. En location meublée, un bailleur relevant du micro-BIC peut opter pour le régime réel, y compris lorsqu’il n’y est pas obligé par dépassement de seuil. Il peut alors opter pour le régime réel. Il vous suffit d’informer l’administration fiscale de votre choix avant la date limite de déclaration des revenus de location meublée de l’année concernée.
Le bon réflexe, c’est donc d’anticiper ! Si vous avez le sentiment que vos charges deviennent trop importantes, que votre fiscalité ne reflète plus la réalité de votre investissement ou que vous payez trop d’impôt par rapport à ce que votre bien vous rapporte réellement, il faut faire le point avant votre prochaine échéance déclarative.
Attendre une année de plus, c’est souvent prolonger un régime devenu moins pertinent que celui auquel vous pourriez prétendre.
Faites d’abord le test avec notre simulateur
Je vous conseille tout d’abord de commencer par une simulation entre les deux régimes. Le simulateur, concocté par mes soins vous permet de comparer gratuitement (et sans délai !) le micro-BIC et le régime réel afin d’identifier le régime fiscal le plus avantageux selon vos loyers, vos charges et votre situation. (Elle n’est pas belle la vie ? 😎)
Si la simulation montre que le régime réel semble plus adapté, vous pouvez ensuite passer à l’étape suivante avec un accompagnement dédié par un expert-comptable.
Edgar propose un suivi pour les loueurs en meublé qui souhaitent optimiser leur fiscalité et sécuriser leur passage ou leur gestion au réel.
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