LMNP : Que peut-on déduire au régime réel ?

Au régime réel en LMNP, vous déduisez vos charges ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui permet dans la grande majorité des cas d’abaisser, voir d’annuler le bénéfice imposable de votre activité de location meublée.

Contrairement au micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire, le régime réel vous permet de déduire toutes vos dépenses réelles engagées pour votre activité de location meublée. Simple, efficace, et surtout… complètement légal !

Passons en revue l’ensemble des charges que vous pouvez mentionner lors de votre déclaration d’impôt.

Les charges déductibles au régime réel : la liste complète

La règle est simple : toutes les dépenses que vous engagez pour votre bien, dans le cadre de sa mise en location, sont prises en compte dans les charges déductibles de votre imposition. Voici donc toutes les dépenses que vous pouvez intégrer dans le calcul.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien immobilier loué en meublé sont déductibles à 100 % des revenus locatifs. C’est souvent la charge la plus importante, surtout lors des premières années de remboursement du crédit.

Les travaux réalisés sur le bien

Les travaux de rénovation et d’amélioration sont intégralement déductibles, que ce soit :

• Des travaux structurels (toiture, fondation, murs)
• Des travaux de rénovation (salle de bain, cuisine, parquet)
• Des travaux d’isolation et de rénovation énergétique
• Des travaux de second oeuvre (peinture, électricité, ou plomberie)

Vous effectuez vos travaux par vous-même ? Dans ce cas, vous pouvez déduire le coût des matériaux utilisés (pensez à conserver les factures !)

Attention : au-delà de 600 €, les travaux deviennent des charges amortissables plutôt que déductibles en une seule fois, vous diviserez donc cette somme sur plusieurs années.

Les travaux influencent aussi votre plus-value immobilière à la revente. Pour comprendre comment, consultez notre article : Travaux et plus-value immobilière : tout ce qu’il faut savoir

Les frais de gestion locative

Tous les frais liés à la gestion de votre bien sont également déductibles si vous êtes au régime réel :

• Honoraires d’agence ou de gestionnaire
• Frais d’expertise et de comptabilité (← vous pouvez donc intégrer mes honoraires d’accompagnement dans vos frais de gestion ! 😎)
• Frais de publicité, si vous en utilisez pour trouver vos locataires

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété liées à l’entretien et la gestion de l’immeuble sont également déductibles :

• Entretien des parties communes
• Nettoyage, gardiennage
• Ascenseur, chauffage collectif
• Frais de syndic

La taxe foncière

La taxe foncière sur le bien loué est entièrement déductible de vos revenus locatifs. Elle est facturée par la commune où se situe le bien et figure sur votre avis d’imposition. Conservez ce document pour justifier la dépense en cas de contrôle !

Bon à savoir :

• La déduction est intégrale, sans condition de montant
• Elle s’applique même si le bien est vacant pendant une partie de l’année

L’achat de mobilier et d’équipements

Les meubles et les équipements achetés pour votre bien destiné à la location meublée sont déductibles selon leur valeur :

Exemples d’amortissement du mobilier :

• TV 700 € : amortissable sur 5 ans = 140 €/an
• Canapé 1 200 € : amortissable sur 5 à 7 ans
• Lit et matelas 800 € : amortissable sur 5 à 7 ans
• Électroménager : 5 ans (lave-linge, frigo, four)

À savoir : si vous achetez le meuble en cours d’année, vous devez l’amortir à partir du mois d’acquisition. Par exemple, un bien acheté en juin (soit 6 mois restants dans l’année) doit être amorti proportionnellement : vous divisez le montant annuel par 12 et multipliez par le nombre de mois restants (6 mois = 50% du taux annuel).

Les frais d’assurance

Toutes les assurances liées au bien loué sont déductibles :

• Assurance responsabilité civile propriétaire
• Assurance incendie, dégâts des eaux
• Assurance propriétaire non-locataire (PNO)
• Assurance loyers impayés
• etc

Les frais de notaire, sont-ils déductibles ?

Pour pouvoir faire entrer les frais de notaire dans votre comptabilité LMNP, il faut que le bien soit affecté à l’activité de location meublée et que l’achat soit fait après le lancement de l’inscription à l’activité LMNP. Vous ne pouvez donc pas intégrer les frais de notaire d’un achat réalisé avant le lancement de votre activité.

Si vous achetez le bien l’année de la mise en location, vous avez deux options pour les frais de notaire :

• Déduire en une fois l’année de mise en location (crée un déficit reportable 10 ans)
• Ajouter à la valeur du bien pour augmenter l’amortissement de votre bien

Les autres charges courantes déductibles

• Électricité, eau, gaz si ces factures ne sont pas inclus dans le loyer et sont à votre charge
• Frais de déplacement liés à la gestion du bien (entretien, visites, réparations)

Le régime réel en LMNP offre de nombreux leviers pour réduire votre imposition : en déduisant vos charges réelles et en amortissant le bien et le mobilier, vous pouvez faire baisser vos loyers imposables jusqu’à 0 €. Les éléments comme les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’achat de mobilier et bien d’autres entrent dans le calcul.

Cependant, la situation est plus nuancée : de nombreux détails et subtilités modifient la perspective. Les durées d’amortissement des meubles, le rattachement des frais de notaire à l’acquisition, le seuil de 600 € pour les travaux et le mobilier, et le report du déficit sont autant d’éléments qui impactent directement votre imposition.

C’est pourquoi l’accompagnement d’un expert-comptable comme Edgar peut vous permettre :

• De saisir toutes les opportunités de déduction.
• De connaître toutes les possibilités adaptées à votre situation.
• De bénéficier d’une stratégie cohérente sur plusieurs années d’exploitation.
• De vous assurer de la conformité de votre comptabilité en cas de contrôle.

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