Travaux et plus-value immobilière : ce qu’il faut savoir

Lors de la vente d’un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value qui se calcule en comparant le prix de vente au prix d’achat avec certaines particularités. Il est possible d’augmenter la valeur d’acquisition en prenant en compte certains frais et travaux justifiés. Cette plus-value est soumise à l’imposition suivante :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu,
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

À noter : la vente de la résidence principale est exonérée d’imposition sur la plus-value. Pour les autres biens, des abattements s’appliquent en fonction de la durée de détention.

Dans le mois suivant la vente, le notaire se charge de remplir un formulaire prévu à cet effet : le formulaire 2048-IMM. Il calcule le montant de l’impôt et procède à son paiement auprès du service de la publicité foncière. De votre côté, vous devez également déclarer la plus-value sur votre déclaration de revenus, en reportant le montant indiqué par le notaire.

Si le bien est exploité dans le cadre d’une activité de location meublée, il convient d’intégrer au calcul les amortissements pratiqués.

Pour comprendre comment calculer la plus-value immobilière, je vous ai préparé une fiche pratique qui explique la formule ainsi que la prise en compte de l’amortissement. Vous pouvez la consulter en cliquant sur ce lien.

Comment les travaux influencent-ils la plus-value ?

Le calcul de la plus-value peut être réduit grâce à la prise en compte de certains travaux réalisés sur le bien. Cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles : leur reconnaissance est strictement encadrée par l’administration fiscale. Seuls des travaux effectués dans certaines conditions, peuvent venir majorer le prix d’acquisition, réduisant ainsi la plus-value imposable.

Quelles sont les conditions pour que les travaux soient déductibles ?

Travaux réalisés par une entreprise

Seules les dépenses payées à une entreprise ou à un professionnel qualifié sont prises en compte dans le calcul de la plus-value.

Des factures de travaux claires et complètes

Pour que vos travaux puissent être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière, il faut que les factures soient précises, complètes et conformes aux exigences fiscales.

Afin d’éviter tout redressement fiscal, il est essentiel de conserver toutes les factures officiellement émises par les entreprises, celles-ci doivent mentionner :

• L’adresse du bien concerné, permettant de lier directement les travaux au bien vendu ;
• La date des travaux et de la facturation ;
• Une description des travaux réalisés ;
• Le montant total TTC, ainsi que les éventuelles taxes applicables ;
• Les coordonnées complètes de l’entreprise intervenante (SIRET, adresse, raison sociale).

Cette rigueur est essentielle, car elle justifie les charges déduites lors du calcul et permet d’étayer votre dossier en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Travaux éligibles au calcul de la plus-value

Voici les types de travaux éligibles à la déduction de la plus-value :

• Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ;
• Les travaux d’aménagement importants, tels que la création d’une pièce supplémentaire ou la réorganisation majeure d’espaces ;
• Les installations améliorant le confort de vie (chauffage, ascenseur, climatisation…) ;
• Certains frais annexes comme les frais de voirie, de réseaux ou les honoraires d’architecte, sous réserve qu’ils soient supportés par le vendeur.

Dépenses exclues : les entretiens et réparations

Les travaux d’entretien et de réparation, même importants, ne sont pas déductibles. Ils visent à maintenir ou à remettre le bien en état sans modifier sa consistance ou son agencement. Par exemple, la réfection d’une toiture ou la remise en état d’une installation électrique permettent un usage normal, mais ne créent pas de valeur ajoutée suffisante pour être prises en compte dans le calcul.

Travaux réalisés soi-même : attention !

Les travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont pas pris en compte, même si vous achetez et posez vous-même les matériaux. Sans factures d’entreprise, ces dépenses ne peuvent pas être ajoutées au prix d’acquisition.

Le forfait de 15 % sur le prix d’acquisition

En l’absence de factures, vous pouvez appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition. Il est possible d’en bénéficier même si les travaux ont été faits par vous-même ou s’il n’y a pas eu de travaux conséquents, à condition que le bien soit détenu depuis plus de cinq ans. Ce forfait ne concerne que les biens bâtis et est optionnel. Il ne s’applique pas aux terrains nus.

Cette majoration forfaitaire permet donc de réduire la plus-value imposable sans avoir à fournir de factures.

Cette solution simplifie les démarches, mais elle doit être bien utilisée : dans bien des cas, la déduction réelle des travaux sur factures reste plus avantageuse fiscalement.

En complément, les frais d’acquisition peuvent également être pris en compte soit sur la base des frais réels, soit par l’application d’un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition dans le cadre d’une acquisition à titre onéreux.

Contrôles fiscaux des travaux

Plusieurs décisions judiciaires rappellent que l’administration fiscale vérifie rigoureusement la validité des justificatifs. Il est donc recommandé de confier vos travaux à des professionnels et de demander les factures. Pensez également à bien conserver tous vos documents afin de sécuriser votre dossier et d’éviter toute contestation lors de la vente.