Location saisonnière : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

La location saisonnière attire de plus en plus de propriétaire en quête de rentabilité et de flexibilité. Les revenus sont potentiellement plus élevés, et l’usage du bien offre une certaine liberté ce qui en fait un modèle séduisant.

Derrière cette opportunité se cachent aussi une réglementation stricte, une fiscalité spécifique et une gestion plus exigeante.

Voici l’essentiel à connaître avant de vous lancer.

Définition de la location saisonnière

La location saisonnière correspond à la mise en location d’un logement meublé pour une courte durée, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (vacances, déplacements professionnels, séjours ponctuels). Elle se distingue de la location meublée classique, qui repose sur un bail d’habitation et une occupation à titre de résidence principale.

La durée de séjour est limitée à 90 jours consécutifs maximum par locataire, conformément à la loi Hoguet ; au-delà, il existe un risque de requalification en bail classique. Si vous louez votre résidence principale, la location est généralement limitée à 120 jours par an dans de nombreuses communes.

Les atouts et les limites de la location saisonnière

La location saisonnière peut permettre :

• D’augmenter les revenus locatifs, notamment dans des zones touristiques ou tendues.
• De conserver la libre utilisation du bien.
• D’ajuster les tarifs en fonction de la saison et de la demande.

Mais ce modèle implique également :

• Un risque de périodes sans réservation « hors saison ».
• Une gestion bien plus chronophage (réservation, ménage, logistique).
• Des charges plus élevées (conciergerie, entretien, maintenance).
• Des contraintes réglementaires renforcées dans de nombreuses communes.

Les différentes formes de location saisonnière

La location saisonnière peut prendre plusieurs formes selon le bien que vous louez. Vous pouvez proposer :

• Votre résidence principale de façon ponctuelle :

Par exemple pendant vos vacances ou lors d’absences temporaires. Dans ce cas, le logement reste votre habitation principale, mais il est exploité quelques semaines par an en courte durée.

• Louer une résidence secondaire en courte durée :

Ici, la logique change, car le bien n’est pas occupé à titre principal et peut être davantage pensé comme un actif dédié à la location touristique.

• Exploiter un bien dédié à l’activité touristique :

Le logement est alors conçu, équipé et géré dans une logique d’exploitation locative, avec un objectif de rentabilité plus marqué. Dans ce cas, la réflexion ne porte pas seulement sur l’occupation du bien, mais aussi sur le régime fiscal, le niveau de gestion attendu et la stratégie patrimoniale à long terme.

Il existe également 2 grandes catégories de locations saisonnières :

• Meublé non classé : location saisonnière sans classement officiel.
• Meublé classé : location saisonnière ayant obtenu un classement de 1 à 5 étoiles, valable 5 ans après contrôle.

Le classement d’un meublé de tourisme repose sur une grille précise, bien plus complète qu’on ne l’imagine souvent. Il est encadré par Atout France, l’agence de
développement touristique de la France, qui fixe le référentiel national utilisé pour évaluer les hébergements touristiques. Équipements, aménagements, état général
du logement, services au client, accessibilité ou encore critères environnementaux, l’évaluation couvre de nombreux points.

Pour avoir une vision plus claire des exigences applicables sans alourdir cet article, nous vous invitons à télécharger le document officiel sur le référentiel de classement.

Quelle fiscalité pour une location saisonnière ?

Les revenus issus de la location saisonnière sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer :

• Le micro-BIC, plus simple, avec un abattement forfaitaire appliqué par l’administration sur vos recettes.
• Le régime réel, plus complet, qui permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien et son mobilier.

La location saisonnière peut rapidement soulever des questions plus techniques qu’il n’y paraît. Statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou Loueur Meublé Professionnel, comptabilité adaptée, seuils à surveiller, TVA dans certains cas, le bon cadre dépend de votre situation.

Être accompagné permet alors de sécuriser vos démarches et de faire les bons choix fiscaux dès le lancement du projet. Vous pouvez consulter nos offres dédiées au LMNP et au LMP.

Les points de vigilance à vérifier avant de louer

La loi Le Meur a renforcé l’encadrement des locations saisonnières et notamment l’investissement locatif en montagne. Avant de louer, il faut donc être attentif aux règles locales, aux démarches déclaratives, aux éventuelles limites de durée et, selon les situations, aux exigences liées à la performance énergétique du logement.

• Le DPE du logement : depuis le 21 novembre 2024, un meublé de tourisme doit être classé au minimum E en métropole ; à partir de 2034, il faudra être classé entre A et D.
• L’enregistrement en mairie : cette formalité devient obligatoire sur tout le territoire au plus tard le 20 mai 2026, avec un numéro à obtenir avant mise en location. Vous devez remplir un formulaire pour pouvoir commencer votre activité. Vous recevrez alors un numéro d’enregistrement que vous devez reporter sur vos annonces de location et sur vos réservations. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les modalités de transmission du formulaire (imprimé ou en ligne).
• Depuis la loi Le Meur, La copropriété peut davantage encadrer, voire interdire, la location de lots en meublés de tourisme dans certains immeubles, à la majorité des deux tiers des voix. Avant toute mise en location, il faut donc vérifier le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et la position de la copropriété sur le sujet.

Avant de vous lancer : les bons réflexes à avoir !

Avant de mettre un bien en location saisonnière, l’essentiel est de valider quelques points clés. L’objectif n’est pas de tout maîtriser immédiatement, mais de vérifier que votre projet repose sur des bases claires, à la fois sur le plan réglementaire, fiscal et patrimonial.

Les étapes à suivre 

• Vérifier si votre bien relève d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un logement dédié à l’activité touristique.
• Identifier les règles applicables dans votre commune et la copropriété, notamment en matière de déclaration ou d’autorisation.
• Avant de commencer à louer vous devez effectuer une déclaration en mairie.
• Le numéro d’enregistrement obtenu à la suite de cette déclaration doit figurer sur vos annonces.
• Déterminer si un classement en meublé de tourisme peut être pertinent pour votre projet.
• Comparer le micro-BIC et le régime réel selon vos recettes et vos charges.
• Anticiper le niveau de gestion que demande réellement la location saisonnière.
• Intégrer la stratégie de revente dans votre réflexion globale.