LMNP : pourquoi la location meublée peut réduire l’impôt ?

La location meublée attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers, et ce n’est pas un hasard. Au-delà de la souplesse qu’elle offre sur le plan locatif, elle peut aussi permettre une fiscalité plus intéressante que la location nue dans de nombreux cas.

Grâce au régime BIC réel et aux amortissements, la location meublée peut réduire fortement le résultat imposable. C’est pourquoi, les investisseurs sont souvent attirés par ce mode de location. Je vous explique ses avantages dans cet article !

La location meublée, un investissement réfléchit

Louer en meublé consiste à proposer la mise en location d’un logement prêt à habiter, équipé du mobilier et des éléments essentiels à la vie courante. Ce format séduit les locataires, notamment dans les grandes villes, les zones étudiantes ou les secteurs à forte mobilité.

Pour l’investisseur, la location meublée présente plusieurs atouts :

• La possibilité d’utiliser le régime BIC réel simplifié.
• Intégrer l’amortissement du bien pour baisser la base imposable.
• Et donc bénéficier d’une fiscalité plus favorable par rapport à la location nue.

Pourquoi la location meublée change tout

À la différence de la location nue, où les loyers relèvent des revenus fonciers, la location meublée est généralement imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Au régime réel, le bailleur peut alors déduire toutes les charges liées à l’exploitation et amortir le bien ainsi que le mobilier chaque année. Cela permet de diminuer le résultat imposable, pouvant aller jusqu’à annuler totalement l’imposition.

Un exemple pour comprendre

Pierre a investi dans un bien en location nue d’une valeur de 150 000 €, mais il constate qu’il paie 2 030 € d’impôts chaque année sur ce bien. Souhaitant améliorer sa situation, il sollicite mes services pour trouver la solution la plus appropriée. Pierre avait un bel investissement, il lui manquait simplement d’un peu d’optimisation. Pierre avait un bel investissement, il lui manquait juste un peu d’optimisation.

Après analyse, je lui propose de basculer en location meublée, qui permet dans son cas de bénéficier d’un traitement fiscal plus favorable. En investissant 2 500 € dans du mobilier, Pierre remplit les conditions de la location meublée et peut ainsi bénéficier du régime BIC réel.

Une fois le passage en meublé acté, nous pouvons intégrer l’amortissement du bien dans le calcul de la base imposable.

Comment fonctionne l’amortissement du bien ?

Il est important de noter qu’une partie de la valeur du bien, correspondant au terrain (généralement entre 15 % et 20 %) n’est pas amortissable, car on considère que le terrain ne se déprécie pas avec le temps. Pour notre exemple, après avoir déduit 15 % de la valeur du terrain qui n’est pas amortissable, la base amortissable du bien s’élève à 127 500 €.

Le reste de la valeur du bien est ensuite réparti selon la méthode des composants. Cette méthode consiste à distinguer plusieurs éléments du bien, chacun avec une durée d’amortissement différente :

• Le gros œuvre (environ 40 % à 60 % de la valeur, amorti sur 40 à 50 ans) : les fondations, les murs porteurs, la charpente, les planchers.
• Le second œuvre (environ 20% à 30% de la valeur, amorti sur 15 à 30 ans selon les composants) : la façade, la toiture, les cloisons, les menuiseries, l’électricité, la plomberie et les installations techniques.

Cette méthode permet d’obtenir un calcul plus réaliste et plus précis de l’amortissement annuel. En ajoutant le mobilier, lui aussi amortissable, on arrive à un amortissement global d’environ 4 610 € par an. Après déduction des charges, ce mécanisme permet de réduire le résultat imposable à environ -310 €.

Voici les détails du calcul :

La location meublée, la solution pour payer moins d’impôts

Dans cet exemple, en optant pour la location meublée et en tirant parti du système d’amortissement ainsi que de la méthode des composants, Pierre n’aura plus à payer autant d’impôts.

Si vous envisagez d’investir dans un bien locatif ou diminuer votre imposition, la location meublée mérite clairement d’être étudiée. Selon les caractéristiques de votre bien, elle peut devenir un excellent levier d’optimisation.

Et vous, avez-vous déjà envisagé la location meublée pour votre investissement ?

Vous pouvez évaluer gratuitement l’impact fiscal d’un passage en location meublée grace à notre simulateur.