Airbnb : quand êtes-vous considéré comme para-hôtelier ?

Louer un bien sur Airbnb ne vous fait pas automatiquement entrer dans la para-hôtellerie. En revanche, si vous ajoutez certains services à votre hébergement, votre activité peut changer de régime fiscal.

Je rencontre souvent cette situation chez les propriétaires en location courte durée : beaucoup pensent faire uniquement de la location meublée, alors que leur mode d’exploitation les fait entrer dans une activité para-hôtelière. Le point de bascule peut intervenir assez rapidement et entraîne des conséquences importantes. C’est pourquoi je vous propose de voir ensemble les différents critères susceptibles de transformer votre exploitation en activité para-hôtelière.

Airbnb : vous n’êtes pas forcément para-hôtelier !

Mettre un bien en ligne sur une plateforme comme Airbnb ou Booking ne suffit pas à vous qualifier de para-hôtelier. Ce sont les services que vous proposez pendant le séjour qui sont pris en compte pour déterminer votre situation.

Les critères à vérifier

Pour être considéré comme para-hôtelier, vous devez proposer au moins 3 des 4 services suivants : le petit-déjeuner, le ménage régulier, le linge de maison et l’accueil des voyageurs.

C’est sur cette base que l’administration fiscale distingue une location meublée classique d’une activité para-hôtelière. Regardons donc ces 4 critères de plus près :

Le petit-déjeuner

Vous ne remplissez pas ce critère en proposant des capsules de café ou une boîte de thé dans le logement !

Vous devez proposer un véritable service de petit-déjeuner à vos locataires pendant leur séjour. Autrement dit, un “kit de bienvenue” ou quelques produits mis à disposition pour le matin relèvent plus d’une attention commerciale que d’une prestation para-hôtelière.

Cela ne suffit donc pas, à lui seul, à remplir le critère “petit-déjeuner”. L’administration attend une offre complète, que vous devez être en mesure de justifier.

Le ménage

Le ménage fait partie des critères de la para-hôtellerie en location meublée, mais son appréciation dépend de la durée du séjour.

• Pour une location de moins de 6 nuits, la remise en état du logement avant l’arrivée d’un nouveau locataire peut suffire à caractériser une prestation de ménage.
• Pour une location de plus de 6 nuits, le ménage ne peut pas se limiter à l’entrée et à la sortie : vous devez proposer un nettoyage régulier pendant le séjour, par exemple une fois par semaine.

Si vous louez votre bien pour de courts séjours, vous remplissez généralement ce critère. La remise en état du logement entre deux voyageurs suffit alors à considérer que le critère du ménage est rempli.

Le linge de maison

La mise à disposition du linge de maison suit les mêmes règles que le ménage. Vous devez fournir le linge de lit et de toilette, puis prévoir son renouvellement dans des conditions cohérentes avec la durée du séjour.

• Pour une location de courte durée (moins de 6 nuits), la fourniture d’un linge propre en début de séjour suffit à remplir ce critère.
• Pour une location plus longue (plus de 6 nuits), vous devez proposer un renouvellement hebdomadaire pendant le séjour.

Les loueurs remplissent généralement également ce critère, notamment parce qu’ils incluent systématiquement les draps et les serviettes dans leur offre de location.

L’accueil des voyageurs

L’accueil des voyageurs constitue le critère déterminant en matière de para-hôtellerie. Dans la plupart des situations, les critères liés au ménage et au remplacement du linge de maison sont déjà remplis, surtout en location de courte durée. S’agissant du petit-déjeuner, il suppose généralement une volonté explicite de le proposer de la part du propriétaire. La qualification en para-hôtellerie se joue donc très souvent sur la manière dont vous organisez l’arrivée de vos voyageurs.

Vous remplissez ce critère dès lors que vous prévoyez une organisation pour l’arrivée du locataire. Vous devez être en mesure de l’orienter vers le logement, de lui expliquer les modalités d’accès et de lui transmettre les informations utiles sur les équipements ou le fonctionnement du bien. Cet accueil peut être assuré à distance (via une messagerie, par exemple), dans un lieu distinct du logement, et n’a pas besoin d’être disponible à toute heure.

Ce critère peut donc être retenu dans plusieurs situations, notamment :

• si vous proposez un accueil physique au début et à la fin du séjour, sur des plages horaires définies ;
• si un mandataire assure la réception des clients pour votre compte ;
• si vous laissez au voyageur le choix entre un accueil physique avec remise des clés en main propre et un accueil à distance via un dispositif de communication électronique, avec récupération des clés dans une boîte à clés.

En revanche, vous ne remplissez pas ce critère si vous vous contentez de laisser les clés dans une boîte à clés, sans proposer d’alternative avec un accueil physique.

Para-hôtellerie : quels impacts ?

Si votre activité de location relève de la para-hôtellerie, vos loyers sortent de l’exonération de TVA applicable à la location meublée classique. Vous devez donc facturer la TVA sur vos prestations d’hébergement, avec des obligations nouvelles en matière de facturation, de comptabilité et de déclarations fiscales.

Voici les taux de TVA applicables dans le cadre d’une activité para-hôtelière :

• Hébergement : 10 % (5,5 % pour certaines résidences)
• Petit-déjeuner : 10 %

Cela change deux choses pour vous :

• D’une part, vous devez intégrer la TVA dans votre prix ou accepter qu’elle réduise votre marge.
• D’autre part, vous pouvez, sous conditions, récupérer la TVA sur certaines dépenses liées au bien.

Quels achats peuvent donner lieu à une récupération de TVA ?

Si votre activité relève de la para-hôtellerie et qu’elle est soumise à la TVA, vous pouvez, sous conditions, récupérer la TVA payée sur les dépenses engagées pour l’exploitation. L’achat de mobilier, les prestations de conciergerie ou encore les travaux réalisés dans le logement peuvent ouvrir droit à cette déduction de TVA, dès lors que ces dépenses sont affectées à l’activité para-hôtelière.

Toutefois, cela implique un engagement de conservation de l’activité pendant 20 ans, sous peine de devoir reverser une partie de la TVA récupérée en cas de vente anticipée.

Comment verse-t-on la TVA à l’État ?

ous devez déclarer en ligne la TVA que vous avez collectée sur vos loyers, puis la reverser à l’administration fiscale via votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr, par télédéclaration et télépaiement. Cette démarche s’effectue selon les échéances de TVA dont vous relevez : elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Vous ne reversez pas l’intégralité de la TVA encaissée : vous déduisez d’abord la TVA payée sur les dépenses qui ouvrent droit à récupération, comme vu précédemment. Vous payez ensuite uniquement le solde restant.

Ce fonctionnement implique un suivi administratif rigoureux. En tant que propriétaire, vous devez conserver vos factures, suivre la TVA collectée et la TVA déductible, puis respecter les échéances déclaratives pour éviter les erreurs ou les oublis.

Ce qu’il faut retenir

En para-hôtellerie, tout ne dépend pas de la plateforme que vous utilisez, mais de la manière dont vous exploitez votre bien. Dès lors que vous proposez au moins 3 services sur 4 : petit-déjeuner, ménage, linge de maison et accueil des voyageurs, votre activité peut changer de cadre fiscal et avoir des conséquences sur la gestion de votre activité.

C’est pourquoi, je peux vous aider à y voir clair, à qualifier correctement votre activité et à sécuriser votre investissement avant qu’une mauvaise gestion de votre activité ne vous coûte trop de temps ou vous fasse perdre de l’argent.

Vous louez un bien sur Airbnb ou en location saisonnière et vous vous interrogez sur votre régime fiscal ? Prenez rendez-vous avec Edgar pour faire le point sur votre situation !